글의 순서
Part 1 | 홍승권 변호사의 "AI가 들어온 법조 현장"
Part 2 | 변호사는 AI를 어떻게 사용해야 하는가
Part 4ㅣAI 법률상담 시대, 변호사와 AI 협업이 필요한 이유
Part 5ㅣ인공지능 기본법, 무엇이 처벌되나? 과태료 3천만원 적용 기준
Part 6 | 형사전자소송 시작…수사기록 전자화가 관건
Part 7 | 공동대표이사 해임, 원한다고 되는 게 아니다
Part 8 | 보증금 1,000만 원이면 소액임차인일까…상가 ‘환산보증금’이 기준
글 홍승권 | 판 법률사무소 대표변호사(skh@law-pan.com)
임대차 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하는 상황은 생각보다 흔하다. 많은 임차인이 이때 ‘소액임차인 보호’를 기대하지만, 실제 경매에서는 예상과 다른 결과가 나오기도 한다.
그리고 경매 절차에서 결정적으로 중요한 개념이 바로 ‘소액임차인’ 해당 여부다. 선순위 저당권이 설정되어 있더라도 소액임차인으로 인정받으면 최우선변제권을 행사할 수 있기 때문이다. 문제는 이 소액임차인 기준을 많은 사람이 잘못 이해하고 있다는 점이다.
소액임차인 제도는 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해 마련된 장치다. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법은 각각 보증금이 일정 금액 이하인 임차인에게 다른 담보권자보다 우선해 보증금의 일부를 배당받을 수 있는 권리를 부여하고 있다. 이를 ‘최우선변제권’이라 한다. 쉽게 말해 건물에 은행 대출이 먼저 설정돼 있어도, 소액 임차인으로 인정받으면 그 대출보다 먼저 일정 금액을 돌려받을 수 있다는 뜻이다. 서민과 영세 상인을 위한 일종의 안전망이라 할 수 있다.
상가건물임대차의 경우 소액임차인 해당 여부와 최우선변제금액은 ‘상가건물임대차보호법 시행령’에서 지역별로 규정하고 있다. 부산광역시를 기준으로 보면, 환산보증금이 6억 9천만 원 이하인 상가를 임차하고 있으면서 환산보증금이 3천 8백만 원 이하인 임차인이 소액임차인에 해당한다. 이 경우 보증금 중 1천3백만 원을 최우선으로 변제받을 수 있다.
필자의 지인은 부산의 한 상가 건물에 보증금 1,000만 원, 월세 60만 원 조건으로 임차해 작은 가게를 운영했다. 계약 당시 중개인은 “보증금이 1,000만 원이니 소액임차인에 해당합니다. 혹시 경매로 넘어가도 보증금은 먼저 받으실 수 있어요”라고 말했다. 그러나 실제로 건물이 경매에 넘어가고 배당 절차가 시작되자 상황은 달랐다. 지인은 소액임차인으로 인정받지 못했다. 무엇이 잘못된 것이었을까.
바로 상가건물 임대차에서 소액 임차인 해당 여부를 판단할 때 기준이 되는 금액은 ‘보증금’이 아니라 ‘환산보증금’이기 때문이다. 의외로 이를 정확히 아는 사람은 드물다. 환산보증금은 보증금에 월차임 × 100을 더한 금액이다. 앞서 소개한 사례에 이를 적용해 보면 이렇다. 보증금 1,000만 원에 월세 60만 원인 경우 환산보증금은 1,000 + (60 × 100) = 7,000만 원이 된다. 부산광역시의 소액임차인 기준인 3,800만 원을 훌쩍 넘는다. 보증금 자체는 1,000만 원에 불과했지만, 환산보증금으로 계산하면 7,000만 원짜리 임차인이었던 셈이다.
상가 임대차는 낮은 보증금에 월세를 함께 지급하는 형태가 상당히 많다. 이때 월세를 보증금으로 환산해 실질적인 임차 규모를 파악하기 위한 장치가 바로 환산보증금이다.
위와 같은 오해가 생기는 이유는 법 조문의 구조가 복잡하기 때문이다. 상가건물임대차보호법은 제2조 제2항에서 보증금 외에 차임이 있는 경우, 그 차임에 대통령령으로 정한 비율을 곱해 환산한 금액을 포함한다고 규정하고 있고, 그 비율은 동법 시행령 제2조 제3항에서 정하고 있다. 그리고 우선변제를 받을 임차인의 범위는 시행령 제6조와 제7조에서 따로 정하고 있으며, 조문상 ‘환산보증금’이라는 명칭도 전면에 드러나지 않는다. 조문의 구조가 이렇다 보니 일반인이 환산보증금의 존재를 명확히 파악하기는 쉽지 않다.
특히 대부분은 인터넷 검색에 의존하는데, 상당수 블로그나 정보성 글에서 ‘소액임차인 기준은 보증금이 얼마 이하인 경우’라고만 설명하고 환산보증금 개념을 누락한 채 서술하는 경우도 적지 않다.
상가건물에 입점하려는 임차인이라면 대부분 공인중개사를 통해 계약을 맺게 되므로 지나치게 불안해할 필요는 없다. 다만 계약을 체결하기 전 스스로 환산보증금을 계산해 보고, 자신이 소액임차인으로 보호받을 수 있는지 확인해 보기를 권한다. 조심해서 나쁠 것은 없기 때문이다.
