연재 순서
1부 | 법인과의 거래에서 돈을 받지 못한 경우
2부 | 상호 속용과 양수인의 책임
3부 | 회사의 이사가 부담하는 손해배상 책임
4부 | 회사라는 이름 뒤에 숨은 사람
5부 | 폭행을 당했을 경우 유의할 점
6부 | 형사합의금, 얼마가 적당한가
7부 | 술자리 이후의 기억이 나지 않는다면, 준강간죄가 성립할 수 있을까?
8부 | 프리랜서와 퇴직금
9부 | 사업상 자금 융통으로 채권을 양도하는 경우 주의할 점
10부 | 외국인 배우자가 도망갔을 때, 이혼할 수 있을까?
11부 | 집주인이 수리를 미룬다면…임대차 계약 해지 가능할까?
12부 | 원사업자가 잠적한 경우, 수급사업자는 대금을 받을 수 있을까?
13부 | 경찰 조사 처음 받는다면 알아야 할 것들
14부 | 토지거래허가구역 계약, 허가 전에도 계약금을 돌려받을 수 있을까?
15부 | 범죄 목적을 숨기고 들어간 타인의 주거, 주거침입인가?
16부 | 타인을 사칭하여 인스타 계정을 개설하는 경우도 처벌될 수 있다
18부| 누수가 발생해 공사를 해야 할 때, 임차인이 공사 방법까지 결정할 수 있을까?
글 | 홍승권 법무법인 판 변호사 (skh@law-pan.com)
최근 부동산 규제가 점점 강화되고 있다. 특히 다주택자는 보유세 등 세금 문제로 집을 파는 경우가 늘고 있다. 그런데 집을 팔고 나서 예상하지 못한 세금 고지서를 받는 사례가 있다. 다음과 같은 경우다.
매도인은 배우자 명의로 새 집을 취득하면서 일시적으로 주택 두 채를 보유하게 됐다. 기한 안에 종전 주택을 팔아 비과세 혜택을 받기 위해 해당 주택의 중개를 공인중개사에게 의뢰했다.
그러나 중개사는 비과세 혜택을 받을 수 있는 기한의 기준일을 잘못 안내했다. 그 결과 매도인은 비과세 혜택을 받지 못하고 약 5,000만 원의 세금을 부담하게 됐다. 비과세 혜택을 결정하는 기준일이 종전 주택의 소유권 이전등기일이 아니라 잔금 지급일이었기 때문이다.
매도인은 중개사와 공인중개사협회를 상대로 소송을 제기했다. 공인중개사법 제25조와 같은 법 시행령이 규정한 공인중개사의 설명의무 대상에 양도소득세 등 세금 관련 사항도 포함되는지가 중요한 쟁점이었다.
이에 대해 법원은 중개업자와 의뢰인의 관계가 민법상 위임관계와 같으므로, 중개업자는 의뢰의 취지에 따라 선량한 관리자의 주의로 업무를 처리할 의무가 있다고 밝혔다. 또한 부동산중개업자는 설명의무가 없는 사항이라도 의뢰인이 계약 체결 여부를 결정하는 데 중요한 자료가 되는 사항에 관해 잘못된 정보를 제공해서는 안 된다고 판단했다.
즉, 법률상 설명의무 위반은 아니더라도 선량한 관리자의 주의로 업무를 처리해야 할 의무를 위반한 것으로 볼 수 있다는 취지다.
물론 세금 부과 여부와 비과세 기간을 확인할 주된 책임은 집주인 본인에게 있다. 매도를 의뢰한 뒤 기한이 끝날 때까지 세무 전문가에게 별도로 문의할 시간도 충분했다. 법원은 이러한 점을 고려해 중개업자의 책임을 20% 정도로 제한했는데, 타당한 판단이라고 생각한다.
세금과 관련된 문제는 계약 전에 세무사 등 전문가에게 반드시 한 번 더 확인해야 한다. 관련된 모든 통화는 녹음으로 남겨 두는 것이 좋다.
이미 손해가 발생했다면 협회와 중개사를 상대로 한 손해배상 청구를 함께 검토해야 한다. 소멸시효 문제가 있으므로 지나치게 지체하지 않는 것이 좋다. 사안마다 과실 인정 여부와 책임 비율이 크게 달라지는 만큼, 전문가와 상담하면 소송의 실익을 가늠하는 데 도움이 될 것이다.
필자 소개
홍승권은 법무법인 판 소속 변호사로, 민사·형사소송을 비롯해 디지털 시대에 새롭게 등장하는 다양한 법률 문제를 다루고 있다. 기술 혁신과 재산권 질서, 규제정책의 변화가 법과 시장 질서에 미치는 영향을 지속적으로 분석하고 있다.
