착공 절차 간소화로 사업기간 최대 5개월 단축
한국토지주택공사(LH)가 민간 건설사의 자금 부담을 줄이고 공공주택 공급 속도를 높이기 위해 신축매입약정 제도를 전면 개편한다. 토지 매입 단계부터 금융 지원을 확대하고 공사 진행 상황에 맞춰 대금을 지급하는 방식으로 전환해 사업 초기 자금 압박을 완화하는 한편, 착공 절차도 간소화해 도심 주택 공급을 앞당긴다는 구상이다.
20일 관련업계에 따르면, LH는 정부의 주택공급 확대 정책에 발맞춰 신축매입약정사업의 지원 체계와 업무 절차를 대폭 개선한다.
신축매입약정사업은 민간 사업자가 건설하는 주택을 LH가 사전에 매입하기로 약정한 뒤 준공 후 공공 매입임대주택으로 활용하는 사업이다. 민간의 개발 역량과 공공의 주거 공급 기능을 결합한 대표적인 공공주택 공급 방식으로 꼽힌다.
이번 개편의 핵심은 민간 사업자의 초기 사업비 부담을 줄이고 사업 추진 속도를 높이는 데 있다. 토지 확보부터 설계, 인허가, 공사비 조달까지 사업 전 과정에 걸쳐 지원을 확대함으로써 도심 내 신규 주택 공급을 보다 신속하게 추진하겠다는 것이다.
우선 수도권 일반 관리형 토지신탁 사업의 토지확보지원금을 기존 최대 70%에서 최대 80%까지 확대한다. 기본 지원 비율은 토지비의 60%이며, 설계 협의와 매입약정을 조기에 완료한 사업자에게는 추가 인센티브를 제공해 지원 규모를 늘릴 예정이다.
비수도권에도 처음으로 조기 약정 인센티브가 도입된다. 일정 기준을 충족하면 토지비 일부를 추가 지원하고 약정 해제에 따른 위약금 부담도 완화해 지방 사업 참여를 유도한다는 방침이다.
초기 사업비 조달을 위한 금융 지원도 강화된다. LH는 주택도시보증공사(HUG)와 협력해 토지 잔금과 설계·인허가 비용 등에 활용할 수 있는 보증 상품을 새롭게 마련했다. 이를 통해 사업자는 비교적 낮은 금리로 초기 자금을 확보할 수 있어 프로젝트파이낸싱(PF) 의존도를 줄일 수 있을 것으로 기대된다.
공사비 지급 방식도 기존보다 유연하게 바뀐다. 지금까지는 골조 공사가 완료된 이후에야 대규모 공사비를 받을 수 있었지만 앞으로는 실제 공정률에 맞춰 3개월마다 공사대금을 지급한다. 이에 따라 사업자는 공사 초기부터 안정적으로 자금을 확보할 수 있고 금융비용 부담도 줄일 수 있을 것으로 전망된다.
사업 기간을 단축하기 위한 제도 개선도 함께 추진된다. 기존에는 공사비 검증 절차가 완료된 이후에만 착공이 가능했지만 앞으로는 검증이 진행되는 동안에도 공사를 시작할 수 있도록 허용한다. LH는 이를 통해 착공 시기를 최대 5개월 앞당길 수 있을 것으로 보고 있다.
설계 기준도 완화된다. 매입약정 체결을 위해 제출해야 했던 중간설계 수준의 도면 대신 기본설계 단계의 계획도면만으로도 계약이 가능하도록 해 행정 절차를 줄였다.
민간 사업자의 사업성도 한층 높아질 전망이다. 앞으로는 전체 주택을 LH에 매각하지 않아도 일정 비율 이상만 공공임대로 공급하면 나머지 물량은 일반분양이나 민간 임대로 활용할 수 있도록 허용된다. 예를 들어 수도권 규제지역에서는 일정 규모 이상 사업의 경우 일부 세대만 LH에 공급하고 나머지는 시장에 공급하는 방식도 가능해진다.
이번 제도 개선은 정부가 최근 발표한 수도권 공공주택 공급 확대 정책과도 맞물린다. 정부는 향후 2년간 수도권 신축매입 목표를 기존 5만1000가구에서 6만2000가구로 확대했으며, 특히 규제지역 공급 물량을 대폭 늘려 도심 주택 부족 문제를 해소한다는 계획이다.
업계에서는 이번 개편이 장기간 침체된 민간 주택사업 활성화에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 최근 고금리와 공사비 상승으로 사업성이 악화되면서 신규 주택 공급이 감소한 가운데, 초기 자금 지원과 금융비용 절감 효과가 민간 사업자의 참여 확대를 이끌 수 있다는 분석이다.
다만 실제 공급 확대 효과를 위해서는 인허가 절차 개선과 원자재 가격 안정, PF 시장 정상화 등 추가적인 정책 지원도 병행돼야 한다는 의견도 나온다.
LH는 이번 개선안을 신규 사업은 물론 올해 이미 접수된 일부 사업에도 적용해 제도 개편 효과를 조기에 확산시킨다는 방침이다.
이성훈 LH 사장은 "도심 우수 입지에 양질의 공공주택을 보다 신속하게 공급하기 위해 신축매입약정 제도를 전면 개편했다"며 "민간 사업자의 애로를 적극 해소하고 사업 추진 속도를 높여 무주택 서민의 주거 안정을 위한 주택 공급을 차질 없이 확대해 나가겠다"고 말했다.
