1월 30일(금) 백악관 내각회의에서 도널드 트럼프 대통령은 주택 가격을 낮추기보다 올리고 싶다는 취지로 발언하며, 주택정책의 목표를 ‘가격 하락을 통한 접근성 개선’이 아니라 ‘자산가치 방어’로 명확히 했다. 발언의 핵심은 “집값 하락은 자산가치 훼손”이며, 주택 소유자가 다수인 미국에서 주택은 가계의 최대 자산이기 때문에 가격을 떨어뜨려 구매력을 높이는 방식은 기존 소유자를 희생시키는 정책이라는 논리다.
대신 행정부가 내세운 해법은 ‘집값을 깎는 대신, 조달비용을 낮추는’ 방식이다. 즉, 집값은 높게 유지하되, 30년 고정 모기지 금리를 끌어내려 월 상환 부담을 낮추겠다는 접근이다. 이 흐름은 1월 초 패니메이·프레디맥 등을 통해 최대 2,000억 달러 규모의 모기지담보증권(MBS) 매입을 추진하겠다는 지시와도 맞물린다
정치경제학적으로 보면, 이 메시지는 ‘다수’에 맞춘 설계다. 주택 소유자는 이동성이 낮고 투표 참여율이 높은 계층 비중이 크며, 최근 수년간 주택 가격 상승분이 곧바로 체감 자산이 된다. 반대로 무주택 임차 가구는 상대적으로 이동성이 크고 젊고 소득이 낮아, 정책 우선순위에서 뒤로 밀릴 가능성이 커진다. 트럼프가 “집값은 내리지 않겠다”는 선을 긋고, 동시에 “금리는 낮추겠다”는 완충장치를 내놓은 이유가 여기에 있다.
하지만 이 조합은 시장에선 ‘의도와 다른 결과’를 낳을 수 있다. 공급이 충분히 늘지 않는 환경에서 금리가 내려가면 수요가 먼저 살아나고, 개선된 구매력이 다시 가격으로 흡수되면서 집값이 더 단단해질 수 있다. 즉 “월 납입 부담을 줄여 접근성을 높이겠다”는 처방이, 역설적으로 “자가 소유의 문턱을 더 올리는” 방향으로 작동할 여지가 있다.
여기에 1월 20일 행정명령(‘월가가 실수요자와 경쟁하지 못하게 하겠다’는 취지)이 겹치면서, 단독주택 시장의 자금 흐름에도 변화가 예상된다. 행정명령은 연방정부 관련 매각 자산 등에서 개인·비(非)기관 투자자에 우선권을 두고, 대형 기관의 단독주택 매입 관행을 점검·제한하도록 관계 부처에 지침 마련을 요구한다. 단독주택을 ‘임대용’으로 공급하던 일부 자금이 제약을 받으면, 임대 수요는 오히려 아파트 중심의 멀티패밀리로 더 쏠릴 수 있다.
주가 흐름을 가르는 지점도 바로 여기다. 주택건설사는 “금리 인하가 구호만큼 빠르게 구현될지” “정책이 공급 확대보다 수요만 자극할지”라는 불확실성에 민감하다. 반면 멀티패밀리(아파트) 임대시장과 관련 리츠는 ‘자가 소유 문턱 상승 → 임대 수요 견조’라는 구조적 수혜 가능성이 커진다. 특히 기관투자자 규제가 단독주택 쪽의 공급·운영 모델을 흔들 경우, 임대주거의 중심축이 멀티패밀리로 이동하는 흐름이 강화될 수 있다.
시사점
트럼프의 주택정책은 “가격을 낮춰서 접근성을 개선”하는 전통적 처방이 아니라, “가격은 지키고 금리로 부담을 낮추는” 쪽으로 방향을 틀었다. 이 기조가 지속되면 단기적으로는 거래 심리가 자극될 수 있지만, 중기적으로는 ‘집값 고착(또는 재상승)과 임대시장 강화’라는 결과가 나타날 가능성을 함께 봐야 한다.
